Com o crescimento das cidades, as grandes áreas situadas em seu entorno aram a atrair o interesse de empreendedores para implementação de loteamentos. São propostas parcerias para os seus proprietários, criando a expectativa de que a venda dos lotes gerará valor muito superior ao obtido com a venda do imóvel rural. De fato, inúmeros loteamentos são bem-sucedidos, havendo casos em que o loteador adquire o terreno e assume os riscos da operação. 

Entretanto, em vários casos, o loteador realiza o negócio assumindo a obrigação de aprovar o projeto, executar as obras de urbanização, regularizar a documentação, promover a comercialização e, ainda, istrar o loteamento, recebendo parte dos lotes em remuneração. Os demais ficam com o dono da terra, que ará a ter lotes urbanizados.

É imprescindível considerar a perda física do terreno em razão de topografia acidentada ou inclinação acentuada, além da obrigatoriedade de se destinarem áreas ao domínio público, como vias, praças, escolas e equipamentos urbanos. Devem ser analisados a concorrência na região e o enquadramento dos lotes quanto a metragem e valor, conforme o perfil do público-alvo, sendo importante prever que o IPTU será cobrado após a aprovação do empreendimento. Há situações que indicam ser inviável o empreendimento. 

Observamos que é comum o dono da terra, frequentemente fazendeiros, desconhecer as particularidades dessa transação, que exige muito investimento para que sejam executadas as obras de infraestrutura, sendo comum entraves nos órgãos públicos para obter a aprovação do loteamento. O caminho para viabilizar um loteamento é longo, exigindo a elaboração de um contrato complexo que preveja todas as etapas, haja vista que a venda de lotes pode se estender por muitos anos. 

Loteador sem condições financeiras

Quando a pessoa deseja convencer a outra a fazer um negócio, afirma que tudo dará certo e é ressaltado somente o lado positivo das suas pretensões, sendo comum o dono da terra ser seduzido pelas promessas de que sua fazenda terá o valor multiplicado ao fracioná-la em lotes. Entretanto, às vezes, pouco é explicado sobre os aportes necessários para implementar a infraestrutura, dando margem para surpresas. Deve-se ter cuidado com o loteador que depende exclusivamente das vendas futuras para cumprir suas obrigações.

Cuidados e riscos de boas propostas

O dono do terreno deve entender que, caso a empresa loteadora descumpra o contrato, o prejuízo poderá ser expressivo, uma vez que a prefeitura terá caucionado parte significativa dos terrenos, comprometendo a liquidez desse patrimônio diante da confusão criada pelo descumprimento das obrigações previstas na Lei 6.766/1979. 

É fundamental que o dono do terreno tenha uma assessoria jurídica especializada a fim de selecionar o parceiro loteador que vai conduzir o empreendimento. Deve priorizar empresas com comprovada solidez patrimonial e experiência no setor, deixando em segundo plano aquelas que apenas oferecem maiores vantagens financeiras, pois poderá responder solidariamente caso haja descumprimento do contrato.